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서울에서 주택 구입, 대출 없이는 불가능한 시대
서울에서 주택을 구입하기 위해선 이제 몇 억 원으로는 부족한 상황입니다.
허름하고 오래된 아파트조차 10억 원을 훌쩍 넘기는 가격대를 형성하고 있죠. 이러한 상황에서 대출 없이 주택을 구입한다는 것은 사실상 불가능에 가깝습니다.
하지만 대출은 자산 증식을 위한 유일한 사다리가 될 수도 있습니다.
대출, 현명하게 활용하는 것이 중요
대출을 받을 때는 현명하게 활용하는 것이 무엇보다 중요합니다.
은행은 손해 보는 장사를 하지 않기 때문에 아무에게나 쉽게 대출해 주지 않습니다.
대출 심사 과정에서 은행은 대출 신청자의 상환 능력과 담보물 가치를 꼼꼼히 따져봅니다.
이때 고려되는 중요한 지표 중 하나가 바로 ‘LTV’입니다.
LTV만 알아서는 안된다? ‘이것’도 함께 알아야 이득?
LTV 뜻과 주택담보대출에서의 역할
LTV는 ‘Loan to Value’의 약자로, 주택가격 대비 대출 가능 금액의 비율을 나타내는 지표입니다.
쉽게 말해 주택 가격의 몇 %까지 대출해 줄 수 있는지를 의미하죠.
예를 들어 주택 가격이 5억 원일 때 LTV가 80%라면, 최대 4억 원(5억 원 × 80%)까지 대출 받을 수 있습니다.
KB시세로 주택 가격 판단
대부분의 은행에서는 KB시세를 기준으로 주택 가격을 평가합니다. 공시가격이 아닌 실제 시세를 반영한 가격이 적용되는 셈이죠.
주담대 LTV 한도, 통상 60~70% 수준
주택담보대출(주담대)을 받기 위해선 주택을 담보로 제공해야 합니다. 이때 LTV 한도에 따라 최대 대출 가능 금액이 결정되는데, 일반적으로 주택 가격의 60
70% 수준에서 대출이 이뤄집니다. 채무자가 원리금을 제때 상환하지 못해 주택이 경매로 넘어갈 경우, 주택 가격이 60
70% 수준으로 하락할 수 있기 때문에 은행은 LTV 100%까지 대출해 주지 않습니다.
채무자 분류와 지역에 따른 LTV 한도 차이
채무자 분류와 지역에 따라 주담대 LTV 한도가 달라질 수 있습니다. 채무자는 생애최초, 무주택자, 1주택자, 다주택자로 구분되며, 지역은 규제 지역과 비규제 지역으로 나뉩니다.
| 채무자 분류 | 규제 지역 LTV 한도 | 비규제 지역 LTV 한도 |
|---|---|---|
| 생애최초 | 80% | 80% |
| 무주택자 | 50% | 70% |
| 1주택자 | 40% | 60% |
| 다주택자 | 30% | 60% |
규제 지역(서울 강남, 서초, 송파, 용산)에서는 주택 가격의 30
50% 한도 내에서 대출이 가능하며, 비규제 지역은 60
70%까지 대출 받을 수 있습니다. 단, 무주택자이면서 생애 처음 주택을 구입하는 ‘생애최초’에 해당하면 지역에 관계없이 LTV 80%까지 적용됩니다.
10억 원 주택을 구입할 때 최대 8억 원까지 대출 받을 수 있는 셈이죠.
🍯꿀팁🍯 생애최초라면 규제 지역에서도 LTV 80% 적용 가능
규제 지역 내 주택을 구입하더라도 생애최초에 해당한다면 LTV 80%까지 적용받을 수 있습니다. 이는 주택 구입 시 상당한 혜택이 될 수 있으니 꼭 기억해 두시기 바랍니다.
LTV만 알아서는 안된다? ‘이것’도 함께 알아야 이득?
LTV 외에도 고려해야 할 지표들
LTV만으로 대출 한도가 결정되는 것은 아닙니다. 개인의 상환 능력을 평가하기 위해 DTI(Debt-to-Income, 총부채상환비율)와 DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 등의 지표도 함께 고려됩니다. 따라서 실제 대출 한도는 LTV보다 더 낮아질 수 있습니다.
DTI와 DSR, 추가로 알아두면 좋은 대출 관련 지표
- DTI: 연 소득 대비 부채 상환액 비율. 통상 40% 이내여야 대출 가능
- DSR: 연 소득 대비 원리금 상환액 비율. 통상 50% 이내여야 대출 가능
마치며
주택담보대출을 받기 위해서는 LTV 뜻과 한도에 대해 정확히 이해하고 있어야 합니다.
또한 채무자 분류와 지역에 따른 차이, 그리고 DTI, DSR 등 다른 대출 심사 지표도 함께 고려해야 합니다.
무엇보다 자신의 상환 능력을 냉정히 판단하고, 무리한 대출은 피하는 것이 현명한 선택이 될 것입니다.
대출을 현명하게 활용한다면 주택 구입과 자산 증식에 큰 도움이 될 수 있습니다.
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